Alacsony kockázatú ingatlanbefektetés: Útmutató a megtérüléshez

Mielőtt ingatlan befektetési döntést hoznánk, mindenképpen érdemes az ingatlan befektetés megtérülését átgondolni.

Az ingatlanbefektetés két formában hozhat bevételt a befektető számra. Az egyik a lakás kiadása, a másik pedig az értéknövekedés. Az érték növekedés az a tényező, amivel nehezen lehet kalkulálni, mivel nem tudjuk megjósolni előre, hogy meddig emelkednek az árak az ingatlan piacon. Az ingatlan megtérülési számítások egyik problémája tehát az, hogy az ingatlan értéknövekedését nem tudjuk meghatározni pontosan. Ugyanakkor ha az ingatlan befektetésben hosszú távon gondolkodunk, akkor a hosszú távú historikus hozamokból célszerű kiindulnunk, melyek lényegesen alacsonyabbak, mint az elmúlt évtizedben tapasztalt két számjegyű árnövekedés.

A másik sokkal jobban becsülhető bevételi forrás az ingatlan kiadásából származó bérleti díj. Egész egyszerűen az apróhirdetési oldalakon, ingatlan hirdetési portálokon megnézzük, hogy mennyiért kínálják kiadásra a környéken a hasonló állapotú, méretű ingatlanokat, és kalkulálunk így egy átlagos bérleti díjjal, illetve célszerű kicsit (5-10%-ot) lefelé korrigálni.

Az ingatlanpiaccal kapcsolatos alapvető tudnivalókat az alábbi előadásból ismerheted meg. Megbeszéljük az ingatlanpiacra ható legfontosabb tényezőket.

Az ingatlan befektetés költségei és bevételei

Az ingatlan bekerülési értéke egyrészt az ingatlan vételárából áll, valamint további költségek merülnek fel a megszerzéssel kapcsolatban. Ez a vagyonszerzési illeték (4%) és az ügyvédi munkadíj (0,5%-1%, de számítsuk bele a földhivatali díjakat is kb. 20 ezer forint). Látható tehát, hogy a megtérülési számításokhoz meg kell tudnunk becsülni a felújítási költségeket is, ezt már a lakás megtekintése után meg kell tennünk. Gyakori, hogy alulbecsüljük a költségeket, így hagyjunk rá bőven a felújítási költségekre. Természetesen elképzelhető az az eset is, hogy az ingatlan állapota nem igényli a felújítást, ekkor a felújítás költsége értelemszerűen néhány tízezer forint lesz, például zárcsere. A fentiek adják az ingatlan teljes bekerülési értékét, azaz az ingatlan vételára, az ügyvédi munkadíj, vagyonszerzési illeték, és a felújítási költségek. A teljes bekerülési költség kalkulációja azért lényeges, mert ennyi pénzt kell az ingatlan befektetésre fordítanunk, ez tehát több, mint az ingatlan vételára.

Az ingatlan befektetés megtérüléséhez ki kell tudnunk számolni, hogy mekkora hozamot érhetünk el a lakás kiadásával. Ehhez a fentiek szerint meg kell határoznunk a bérleti díjat, amit évesíteni tudunk. A kalkulátorban 11 hónappal számolom az évesítést. Egyes interneten fellelhető statisztikák szerint átlagosan 10 hónapra tudjuk kiadni a lakást, ha hosszú távú adatokat vizsgálunk.

Ha megvan az éves bérleti díj, akkor a költségeket is gondoljuk át. Az ingatlan használata során számos dolog elavul, elromlik. Hosszasan lehetne sorolni az apróbb javításokat, hibalehetőségeket, így erre is egy összeget érdemes kalkulálni. A kalkulátorban egyébként évi 20 ezer forinttal számolok, ez azonban csak akkor igaz, ha olyan lakásba fektetjük a pénzünket, amelynek karbantartási igénye alacsony. Az ingatlan a használat során amortizálódik. A burkolatok, beépített bútorok, konyha és egyéb tartozékok állapota szépen lassan romlik. Természetesen sokat tehetünk azért, hogy ez az állagromlás a lehető leglassabb legyen, és a bérlők által okozott károkat elszámoljuk, kijavítjuk a bérlővel. Ugyanakkor így is számítani kell arra, hogy előbb utóbb felújításra szorul a fürdő, a konyha stb.. Emiatt én évi 2 százalékos amortizációt is figyelembe veszek költségként a megtérülési számításnál, azaz évente 2 százalékot csökken az ingatlan értéke. Egy 10 millió forintos ingatlan esetében ez évi 200 ezer forintot jelent. Ez természetes nem azonnali kiadás, de ha például 10 év múlva a kiadás során leromlik az ingatlan állaga, akkor felújításra fog szorulni, ami ebből az évente összerakott amortizációból finanszírozható. Az amortizáció ténylegesen elszámolható, akkor is ha ezt nem költöttük az adott évben az ingatlanra, így a bevételeinket csökkenthetjük vele, azaz kevesebb adót kell fizetnünk.

Az ingatlan megtérülési számítások

Az ingatlan megtérülési számításokat egy letölthető kalkulátor segítségével fogjuk megbeszélni. A továbbiakban folyamatosan hivatkozni fogok a megtérülés kalkulátor egyes soraira, számításaira. Az ingatlan megtérülés kalkulátor ide kattintva tölthető le!

A fentiek után már ki tudjuk számolni az ingatlan befektetés jövedelmét, azaz az évesített bevételekből levonjuk az évesített költségeket, majd ebből még 15 százalékos SZJA-t is levonunk, így kapjuk meg az adózás utáni jövedelmet. Ha ezt ki tudtuk számolni, akkor nincs más hátra, mint az adófizetési utáni jövedelemmel osztjuk az ingatlan teljes bekerülési értékét. Az így megkapott arányszám, már közelítőleg kifejezi az elérhető hozamot, azaz tudni fogjuk, hogy az ingatlan kiadásból mennyi hozamra számíthatunk.

Az ingatlan megtérülési kalkulátorban a rezsi, közös költség nem lett figyelembe véve, mivel azt a bérlő fogja fizetni.

A fenti kalkuláció eredményeképpen kapni fogunk egy hozam adatot, például 10%, vagy 5%. Önmagában az abszolút értéke ennek a hozamnak lényegtelen, mivel viszonyítanunk kell a kockázatmentesen elérhető állampapír hozamokhoz. Általában én a 10 éves lejáratú állampapír hozammal hasonlítom össze, és itt nem számolok kamatadóval, mivel egy 10 éves lejáratú állampapírt TBSZ számlára is megvásárolhatjuk.

Értelemszerűen az ingatlan befektetés nem minimális kockázatú tevékenység (gondoljunk a bérlő nem fizet, nem költözik ki, nem tudjuk kiadni az ingatlant stb.. esetekre) és nem is jelenthető ki, hogy semmi nem kell csinálnunk. Egyrészt a bérleti díjat be kell szedni, adminisztrálni, adóbevallást készíteni, a felmerülő eseti problémákat megoldani stb.. Ez már egyedi mérlegelés kérdése, de valószínűleg tartom, hogy az ingatlan befektetésre bárki nemet mondana, ha például csak 1 százalékos extra hozamot kaphat, azaz a fenti példánál maradva az állampapír befektetéssel 2,5%-ot kapunk, míg az ingatlan kiadással 3,5 százalékot.

Az ingatlanpiac hosszú távú tendenciái

Befektetők jellemzően múltbeli adatokat összehasonlítva próbálják meghatározni, hogy mely befektetési eszközökkel, milyen hozamot lehet elérni. Ebben a tekintetben a részvénypiacokkal kapcsolatban számos adat a rendelkezésünkre áll, hiszen a részvények infláció feletti hozama hosszú távon kiemelkedő. Az alábbi grafikonon a részvénypiaci befektetések hozamát tekinthetjük meg országok szerint 1900-2016 között.

Az ingatlanpiaci befektetések azonban sokkal kevesebb figyelmet kaptak, és egészen Robert Shiller professzor munkájáig senkit nem foglalkoztatott az, hogy összegyűjtse az ingatlanpiaci árak változását. Shiller professzornak hála azonban ma már pontosan tudjuk, hogyan alakult az Egyesült államok ingatlanpiaca az 1900-as évektől kezdődően napjainkig. Az adatokból jól látható, hogy több évtizedes időszakok voltak az Egyesült Államokban, amikor az ingatlanárak nem növekedtek, sőt esetenként csökkenő időszakok is évtizedekig tartottak. A fenti ábrából az is kiderül, hogy 1900 és 1980 között reál értelemben gyakorlatilag nem emelkedtek az ingatlanárak, és mindössze az elmúlt néhány évtizedben láthattunk erőteljes emelkedő trendet az ingatlanpiacon. Természetesen ezek az adatok összhangban vannak más országok ingatlanpiacaival is, így hasonló folyamatokat láthatunk az Egyesült Királyság ingatlanpiacán. Az alábbi grafikon már egy másik munkából származik. Itt az Egyesült Államok ingatlanpiaca (piros görbe) és az Egyesült Királyság ingatlanpiaca (kék) is nyomon követhető.

Összegezve a fentieket, azt láthattunk, hogy az ingatlanpiaci befektetések hozama az inflációval egyezik hosszú távon. Az alábbi táblázatban évtizedekre lebontva látható az ingatlanokkal elérhető hozam. A következő táblázatban pedig az infláció szempontjából speciális helyzeteket gyűjtöttem ki. Ha az infláció növekszik, akkor ezekben az időszakokban az ingatlanbefektetés hozama magasabb (5,2%).

A fentiek azonban nem adnak pontos képet az infláció és az ingatlanpiaci hozamok közötti korrelációról. A pontosabb korrelációs vizsgálatok inkább arról árulkodnak, hogy az infláció és az ingatlanpiaci hozamok között negatív a kapcsolat. Az Egyesült Államokban az együttható értéke -0,16, míg az Egyesült Királyságban -0,44.

Az ingatlan mint hasznosítható eszköz

Fontos kitérni arra is, hogy az ingatlan egy hasznosítható eszköz, azaz a teljes hozam nemcsak az árnövekedésből, hanem a hasznosítási hozam együtteséből áll. Ha az ingatlant kiadjuk, akkor a befektetett tőkére számítva évi 2-8 százalékos további hozamot szerezhetünk. Ez a hozam attól függ, hogy milyen ingatlanpiaci helyzetben fektettük be, illetve a kiadással összefüggő költségek is hatással vannak rá. Mindenesetre a hasznosításból származó hozam és az árfolyamnyereség összege már egy olyan hozamot eredményez, mely minimálisan megközelíti a részvényekkel elérhető hozamot.

Érdemes azonban arra is tekintettel lenni, hogy az ingatlanpiacon is érvényesülnek azok az értékalapú szabályok, melyek a részvénypiaci befektetéshez is hozzátartoznak. Gondolok itt arra, hogy ha olyan időszakban fektetjük pénzünket ingatlanokba, amikor értékalapon drágán vásárolhatunk, akkor a hosszú távú jövőbeni hozamunk alacsony lesz (ez a részvénypiacon is így van, lásd CAPE ráta). Ennek oka, hogy a nagy árnövekedés után az árakban korrekció következik be (mean reversion hatással itt is számolni kell), másrészt pedig ezekben a helyzetekben a bérleti díj alacsony lesz (a befektetett tőkére vetítve).

Közvetlen és közvetett ingatlanbefektetés

A közvetlen ingatlan befektetés során a befektető megvásárol egy ingatlant, melyet bérleményként kiadva folyamatosan bevétele származik a tevékenységből. Fontos megérteni, hogy a közvetlen ingatlan befektetés egy aktív befektetői magatartás, tehát időt és energiát igénylő folyamat. Egyrészt időt kell fordítanunk arra, hogy informálódjunk az ingatlan piacról, alapvető jogi ismeretekre is szükségünk lesz. Gondolok itt az adásvételi szerződés folyamán esetlegesen felmerülő problémákra, de a kiadás során sem árt ha megfelelő ismereteink vannak a bérlő és bérbeadó jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatban.

A közvetlen ingatlan befektetés egyik fontos tényezője, hogy az ingatlant bérbe adjuk. A bérbeadással kapcsolatban azonban számos kockázat merülhet fel. Valószínűleg számos történetet ismerhet az olvasó a médiából, vagy ismerősi köréből, így ezeket nem is részletezem. Azt azonban tegyük hozzá, hogy ha előre gondolkodunk, és megfelelő szerződést készítünk, akkor a kiadással kapcsolatos kockázatok jelentősen csökkenthetők. Például felújítsuk-e a bérbeadásra szánt ingatlant, mikor éri meg felújítani? Kinek a nevére kerüljenek a közművel, a bérleti szerződésnek milyen biztosítékai vannak stb..

Látható a fentiekből, hogy ha saját magunk szeretnénk befektetni pénzünket az ingatlan piacon, akkor megfelelő felkészültségre van szükségünk. Illetve tartsuk azt is szem előtt, hogy nehezen tudjuk diverzifikálni a vagyonunkat, mivel a legkisebb lakások ára megyeszékhelyeken 8-14 millió forint között mozog.

A közvetett ingatlan befektetések tehát különböző értékpapírok segítségével valósíthatók meg. Tőzsdén jegyzett társaságok, melyek ingatlanokat vásárolnak, hasznosítanak, így a bevételük nagy része az ingatlan bérbeadásból származik. A fenti három ingatlan befektetési lehetőségről néhány gondolatot beszéljünk meg. A REIT társaságok tehát olyan tőzsdén jegyzett társaságok, melyek ingatlanokat vásárolnak, és kiadják. Gyakorlatilag ugyanazt csinálják, mint amit mi tennénk, ha saját magunk vásárolnánk ingatlant. Ráadásul a cégnél képzett szakemberek végzik a munkát, illetve a cég kihasználhatja a tőkeáttételt, azaz hitelt is tud felvenni, amivel az ingatlan vagyon növelhető. Ezek lennének az előnyök, ugyanakkor hátránya is van az ilyen ingatlan befektetésnek, ugyanis előfordulhat, hogy a részvények túlárazottak, azaz csak drágán tudunk befektetni. Képzeljük el azt a helyzetet, hogy a piaci ára 15 millió forint egy ingatlannak, de mi csak 20 millióért tudunk befektetni. Befektetnénk az ingatlanba ebben az esetben? Sajnos a REIT társaságok esetében, ha nagy a kereslet a részvények iránt, akkor a részvények ára emelkedni fog, és túlárazott helyzetek is kialakulhatnak, azaz a...

Ingatlanbefektetés 2025-ben: Kilátások és lehetőségek

Az elmúlt években az ingatlanárak dinamikusan növekedtek, ez igen vonzóvá tette az egész lakáspiacot a befektetők számára. Ezt támasztja alá, hogy a fővárosban a Duna House kimutatása alapján még júniusban is a befektetési célt jelölte meg a legtöbb vevő a vásárlás okaként. Nem szabad elfelejtenünk, hogy az ingatlan egy nagyon speciális befektetés, fokozottan figyelni kell számtalan dologra.

Az MNB 2024. novemberi előrejelzése szerint 2025-ben körülbelül 1300 milliárd forint kamatot fizetnek ki a háztartásoknak az egyes PMÁP sorozatok után, és csaknem 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapír jár le, ráadásul ezek a kifizetések többsége az év első öt hónapjában esedékesek. A magas PMÁP-kamatfizetések és a kamatok csökkenése miatt várhatóan többen visszaváltják ezeket a papírokat, és felszabaduló forrásaik egy részét lakásberuházásokra fordíthatják.

Az ingatlanpiac - különösen a modern, újépítésű lakások szegmense - vonzó alternatívát kínál, hiszen ezek az ingatlanok hosszú távon jellemzően követik vagy meghaladják az inflációt, így megőrizhetik a reálértéküket.

Miért számít az ingatlan napjainkban is vonzó befektetési lehetőségnek? Az ingatlanok hosszú távon általában követik vagy meghaladják az inflációt, így reálértékben is megőrzik az értéküket. Ugyanakkor az inflációt meghaladó hozam nem garantált, tekintve, hogy az egyes időszakokban és helyszíneken előfordulhat stagnálás vagy csökkenés is. Kormányzati beavatkozások (pl. kamatemelések, lakásár-szabályozások) szintén befolyásolhatják az árakat.

Az újépítésű, modern lakások többnyire energiahatékonyak, ami növeli az eladhatóságukat és értéküket, ahogy a fenntarthatóság is egyre fontosabbá válik a piacon. Ugyanakkor az építés minősége is kulcsfontosságú: ha a kivitelezés nem megfelelő, a későbbi karbantartási költségek magasabbak lehetnek. Egy új építésű lakás fenntartási költségei (javítások, karbantartás) alacsonyabbak lehetnek, így a bérbeadó számára magasabb nettó hozam érhető el. A modern lakások vonzóbbak lehetnek a rövid távú bérlők számára, ami magasabb hozamot eredményezhet a hagyományos hosszú távú kiadáshoz képest. Az újépítésű ingatlanokat a bankok is értékesebb fedezetként kezelhetik, ami kedvezőbb hitelfeltételeket eredményezhet. Ugyanakkor a hitelpiaci környezet változásai - például a kamatemelések - befolyásolhatják a keresletet. A bankok hitelezési hajlandósága és a hitelfelvételi feltételek szigorodása (pl. Egy régi ingatlan esetében magasabb az amortizáció és az értékcsökkenés kockázata, míg a modern lakásoknál ez hosszabb távon kevésbé jelent problémát.

Számos országban az újépítésű ingatlanok vásárlását állami támogatások vagy adókedvezmények segítik (pl. áfa-visszatérítés), amelyek növelhetik a keresletet. A fiatal generációk előnyben részesítik a modern, okosmegoldásokkal felszerelt lakásokat.

A lakásárak és albérletárak emelkedése miatt a bérleti piac folyamatosan növekszik, ami stabil keresletet teremthet a befektetők számára. A fenntartható és okosotthon-megoldásokkal felszerelt lakások értéke a jövőben várhatóan tovább növekszik a technológiai fejlődés és a szabályozások szigorodása miatt. Az újépítésű lakásoknál alacsonyabbak az üzemeltetési és rezsiköltségek, különösen, ha megújuló energiát vagy okosenergia-menedzsment rendszereket használnak.

Az otthoni munkavégzés térnyerésével egy jól kialakított lakásiroda nemcsak saját használatra ideális, hanem bérbeadás szempontjából is értékes lehet.

Az ingatlanok a pénzpiaci eszközökhöz képest stabilabb befektetésnek számítanak, de a piaci kockázatokat és az ingatlanpiac ciklikus természetét figyelembe kell venni. Egyesek a tőkepiacokon (részvények, vállalati kötvények) kereshetnek alternatívát, míg mások továbbra is az állampapírokban maradhatnak, ha az új kibocsátások még mindig vonzó kamatszintet kínálnak. Bár a kamatcsökkentés általában élénkíti az ingatlanpiacot, fontos megjegyezni, hogy a banki hitelezési feltételek is meghatározók.

Bár az újépítésű lakások iránti kereslet erős lehet, a túlkínálat veszélye fennállhat. Ha túl sok új lakás épül egyszerre egy adott lokáción, az árnövekedés lelassulhat, sőt, rövid távon csökkenhet is.

Az ingatlanpiac ciklikus: ha egy gazdasági lassulás vagy válság bekövetkezik, az ingatlanpiac is megszenvedheti (pl. A rövid és hosszú távú bérleti piacokra vonatkozó szabályozások szigorodhatnak (pl. Bár az okosotthon-megoldások növelhetik az ingatlanok értékét, a gyors technológiai fejlődés miatt egyes rendszerek gyorsan elavulhatnak.

Az állami támogatások (pl. áfa-visszatérítés) növelhetik a keresletet, de érdemes hangsúlyozni, hogy ezek időszakosan változnak.

A KSH lakáspiaci árkimutatásait átlagolva látható, hogy 2020 és 2024 között a lakásárak évente átlagosan 8-10%-kal emelkedtek Magyarországon, különösen Budapest és a nagyobb városok esetében. Az árnövekedés tendenciájában nem várható törés a következő időszakban sem, 2025-ben is jellemzően kétszámjegyű áremelkedés várható.

Az ingatlanbefektetés különböző formákat kínál: hosszú távú bérbeadást, felújítás és továbbértékesítés esetén rövid távú hasznot, valamint tőkebefektetést.

A piac stabilitása és a kereslet-kínálat egyensúlya miatt az ingatlanok értéke - különösen a városi és gazdaságilag erős térségekben - emelkedik. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy már megjelentek az állampapír-kifizetésekből vásárolni vágyók a piacon. A befektetési célú érdeklődések növekedésére számítunk, ami az év második felére csúcsosodhat ki, és hozzájárulhat a gyors ütemű áremelkedéshez is, különösen azokban a szegmensekben, ahol a befektetési célú vásárlások dominálnak. A kereslet-kínálat egyensúlyának eltolódása várható, az értékesítési idő gyorsulhat, egy-egy jó vételért pedig többen versenyeznek már most is.

Az ingatlantípusokon belül elsősorban az új építésű ingatlanok, amik elsősorban vonzzák a befektetőket, de a használt ingatlanok esetében is vannak jól meghatározható kategóriák, amelyek ebbe a körbe tartoznak.

Elsődleges kérdés a lokáció, hiszen a kereslet és az ingatlanok értéknövekedése szorosan összefügg az elhelyezkedéssel. 2024-ben a nagyvárosok, különösen Budapest és környéke domináltak a piacon, ahol az árak az előző évekhez hasonlóan emelkedtek. Fontos szempont az ingatlan állapota és a várható felújítási költségek is, amelyek közvetlen hatással vannak a megtérülésre. A bérleti díjak és a kereslet is befolyásolják a választást: a KSH-ingatlan.com januári lakbérindexe szerint az előző hónapokhoz képest folytatódik az évek óta töretlen bérleti díjak emelkedése, amely kedvez a hosszú távú bérbeadási lehetőségeknek.

Az idei évben azoknak, akik eddig csak fontolgatták az eladást, érdemes átgondolniuk, hogy belevágjanak az értékesítésbe, akik pedig vásárolnának, előnyös helyzetben vannak, hiszen 2025-ben is számos finanszírozási forma és támogatás segítheti őket. Eladóként kulcsfontosságú a reális ármeghatározás, illetve, ha az eladást követően vásárolnának is a továbblépés feltételeinek az előzetes átgondolása, vevőként pedig a vásárláshoz szükséges legfontosabb döntések meghozatala, úgymint az ingatlan elhelyezkedése, állapota, alapvető funkciói és felszereltsége. Figyelembe kell venni a karbantartási és felújítási költségeket is, valamint tisztázni kell a tulajdoni viszonyokat és jogi kérdéseket. A szerződés aláírása előtt minden részletet érdemes tisztázni, a későbbi viták, jogviták elkerülése érdekében.

tags: #alacsony #rizikoju #varandos